viernes, 1 de agosto de 2014

LAS GOTERAS, ¿PROBLEMA DE TODOS LOS VECINOS O SÓLO DE LOS DEL ÚLTIMO PISO?

El vecino del último piso se queja de que hay una gotera en el tejado y le afecta porque le cae el agua en su vivienda; y dice que la comunidad de propietarios tiene que hacer cargo de todos los daños ocasionados en su vivienda. ¿Está en lo cierto? La respuesta es sí, y a continuación explicaremos el por qué.

Un edificio cualquiera de viviendas, que puede tener locales en planta baja, trasteros y garajes, tendrá zonas comunes, como la escalera y el portal y son propiedad de la comunidad de vecinos, es decir, propiedad de todos los propietarios de alguna finca del edificio.

ADMINISTRADORES DE FINCAS EN CÁDIZ, SAN FERNANDO, PUERTO REAL, EL PUERTO DE SANTA MARIA, CHICLANA DE LA FRONTERA, JEREZ DE LA FRONTERA.
 
Esto estará detallado en los estatutos de la comunidad, que se rige, además, por la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, de manera que las fachadas son elemento común porque cierran al edificio y son propiedad de la comunidad de propietarios. Además, las cubiertas (o sea los tejados y las terrazas que cubren una panta habitable), que sirven para cubrir al edificio, no solo cubren al último piso, sino que sirven para cubrir a todo el edificio, incluso a la planta baja, aunque sea indirectamente.

Por tanto cualquier problema que haya en una cubierta, como una gotera, es responsabilidad de la comunidad de propietarios y debe repararla, además de los daños ocasionados a la vivienda afectada, que es una propiedad distinta.

martes, 29 de julio de 2014

Construcción sobre patio

 Construcción sobre patio
Los elementos comunes que el artículo 396 del Código Civil enumera no es una lista imperativa, de modo que el título constitutivo califique como privativos algunos de los previstos en el mismo.

Por lo tanto, a estos patios se les puede haber atribuido carácter privativo a favor de uno de los comuneros en exclusiva o una naturaleza común para el uso o disfrute de todos ellos.

Sin embargo, parece que aunque el patio como espacio sí pueda ser privativo, las paredes que lo conforman y el espacio aéreo, también denominado vuelo del mismo, tiene la consideración de elemento con naturaleza común. El motivo de esta consideración es que la construcción de un patio como tal suele tener una finalidad de obtención de luminosidad o aireación que impide la construcción ni almacenamiento de elementos que puedan obstruir este fin salvo autorización expresa de la Comunidad de Propietarios a través de un acuerdo mediante consentimiento unánime de la Junta.

 Por tanto, cualquier elemento como marquesinas, otros elementos de protección como toldos o cobertizos cuya instalación pueda llevarse a cabo en patios de luces se puede declarar ilegal sin autorización correspondiente por interceder en el vuelo del edificio que es un elemento común.

lunes, 28 de julio de 2014

LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR, TEMA POLÉMICO EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS

ADMINISTRADORES DE FINCAS EN CÁDIZ, SAN FERNANDO, PUERTO REAL, EL PUERTO DE SANTA MARIA, CHICLANA DE LA FRONTERA, JEREZ DE LA FRONTERA.

El tema de la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos está a la orden del día, ya que los vecinos de los pisos más bajos se oponen a pagar, por ello dejaremos claro ciertos puntos a tener en cuenta.

Para instalar el servicio de ascensor en un edificio se tiene que adoptar el acuerdo en junta de propietarios en la que se debe convocar a todos los propietarios, y en el orden del día tiene que constar un punto relativo al acuerdo para la instalación del ascensor. Sólo será válido si lo aprueban las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Como ya hemos dicho, es muy común que los propietarios de los pisos bajos estén en contra de la instalación, y condicionen su voto a un sistema de pago más para ellos. Pero si esta oposición no impide alcanzar la mayoría de tres quintos, el acuerdo sería válido.

Si los vecinos partidarios del ascensor no alcanzan la mayoría requerida deben valorar otras opciones, como aplicar la mayoría simple, en el caso de que residan en el edificio personas con movilidad reducida o mayores de 70 años, y la instalación se haga con el fin de suprimir barreras arquitectónicas.

lunes, 21 de julio de 2014

Debate sobre colegiación obligatoria de los Administradores de Fincas

Debate sobre colegiación obligatoria de los Administradores de Fincas
El Gobierno ha anunciado recientemente que está ultimando el anteproyecto de la Ley de Colegio y Servicios Profesionales en la que entre otras novedades contempla la reducción de la colegiación obligatoria en más de la mitad de las profesiones en las que ahora la misma era preceptiva, en concreto de ochenta a treinta y ocho profesiones.
La finalidad de la nueva Ley es que se reduzcan los costes de la colegiación así como mejorar los derechos de los colegiados y la independencia y transparencia de los Colegios ya que busca mejorar su gobierno corporativo.
Otra novedad es que se establece un límite máximo en la cuota anual a la que deben hacer frente los profesionales colegiados, 240 euros, y dicha cuantía deberá dedicarse al sostenimiento de las funciones públicas y servicios obligatorios del Colegio.

Las reacciones sobre este hecho no han tardado en llegar y desde varios Colegios de Administradores de Fincas de Andalucía ya se han pronunciado en contra de esta decisión del Gobierno defendiendo a ultranza la colegiación obligatoria de los profesionales dedicados a este campo ya que en su opinión ello supone una garantía de profesionalización y responsabilidad que evite el intrusismo y la posible mala praxis.

domingo, 29 de junio de 2014

Obligacion de comunicación a la Comunidad del desahucio

Obligacion de comunicación a la Comunidad del desahucio
La comisión de economía del Congreso ha aceptado la proposición no de Ley por la cual se obliga a las entidades financieras a cumplir la obligación de comunicar a la comunidad de propietarios el inicio de un proceso de desahucio y, por lo tanto, el inicio de los trámites del cambio de titularidad de un inmueble.

Esto supone un intento por atajar la morosidad soportadas por las comunidades debido a las ejecuciones de viviendas y locales de las fincas. Una vez que las entidades financieras pasan a hacerse cargo de un inmueble de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal pasan, como propietarios, a contraer los mismos derechos y obligaciones que otros propietarios. En la actualidad, como consecuencia del incumplimiento de la obligación de comunicación del cambio de titular, las entidades financieras ralentizaban su inscripción como titulares en el Registro de la Propiedad lo que suponía no poder ser identificados como tal y eludir el pago de las obligaciones con las comunidades de propietarios.

 Se espera que con esta norma las entidades financieras cumplan con la obligación de comunicación en los plazos establecidos y hagan frente a las cuotas devengadas y vencidas que no se hayan satisfecho.  

miércoles, 18 de junio de 2014

Gastos comunes en una situación de crisis matrimonial

Gastos comunes en una situación de crisis matrimonial
Es habitual que cuando se produce una crisis matrimonial que da lugar a la separación o divorcio de la pareja y se atribuye el uso y disfrute de la vivienda familiar a los hijos nacidos del matrimonio y al cónyuge sobre el que recae la guarda y custodia se atribuyan los gastos de la comunidad a éste cónyuge.
En caso de cotitularidad de la vivienda por ambos cónyuges, si nada dice el convenio regulador o se produce un incumplimiento de lo pactado de acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal las obligaciones de la Comunidad de propietarios no pueden verse afectadas y persisten siempre respondiendo ambos cónyuges de ellas.

También se generan conflictos cuando la vivienda es propiedad de unos de los cónyuges al que no le ha sido asignado el uso y disfrute de la misma de acuerdo con el convenio regulador de la separación o disolución del matrimonio. En este caso, a pesar de haber sido desposeído, la obligación al pago de los gastos comunes de la vivienda es del propietario por lo que la Comunidad debe dirigirse a él sin que en ningún caso estos gastos puedan ser repercutidos sobre el cónyuge ocupante.  

miércoles, 28 de mayo de 2014

Nueva Ley General de Telecomunicaciones

Nueva Ley General de Telecomunicaciones De acuerdo con la prensa de los últimos días, la nueva Ley General de Telecomunicaciones da la posibilidad de que las terrazas de una comunidad puedan ser expropiadas para colocar en ellas una antena de telefonía móvil si un operador móvil considera que la terraza o azotea es de “interés general” para desarrollar una red de telecomunicaciones.
Con el objetivo de activar un sector estratégico se establece esta medida forzosa dejando a un lado el derecho a la propiedad privada de los copropietarios del inmueble, además de razones medioambientales o de salud pública.

Las terrazas son elementos comunes por definición legal y surgiría una problemática difícil de compatibilizar con la Ley de Propiedad Horizontal, pues en palabras de Ana Bozalongo, miembro de la Comisión de Legislación y Mediación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, sería necesaria la desafectación del elemento común, establecimiento de su justiprecio para posteriormente elevarlo a escritura pública e inscribirlo registralmente, todo lo cual no está previsto por esta polémica ley.

En caso de aplicación de la Ley si se encuentra en esta situación contacte con su administrador de fincas colegiado para que controle que se cumplen todos los requisitos legales para la ocupación.

miércoles, 21 de mayo de 2014

La calle particular como elemento común

La calle particular como elemento común
Las normas sobre propiedad horizontal no se pronuncian acerca del concepto de calle particular pero la jurisprudencia sí ha establecido un régimen para la misma.
El mismo parte a sensu contrario del concepto de calle pública, por lo que la particular pasa a ser la vía destinada a la circulación personal y/o viaria de aquellos que son propietarios de un inmueble de la propiedad horizontal.

Este hecho supone con base en el artículo 396 del Código Civil y relativo a lo dicho por el tres y el título constitutivo de la Ley de Propiedad Horizontal que se configure como un elemento común del edificio.

Los acuerdos comunitarios requeridos para la colocación de elementos que supongan, por ejemplo, el cerramiento de calles particulares, puesto que no suponen ninguna alteración del título constitutivo no deben adoptarse por unanimidad ya que se califican como regulaciones habituales del uso de un elemento común sin que se entienda que se producen perjuicios a ninguno de los copropietarios.

En el caso de existencia de locales, parece necesario que las alteraciones no afecten a los derechos adquiridos por los dueños de éstos durante las horas que pueden permanecer abiertos pues en caso sí que podría existir perjuicio.  
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